ИЖС: что это такое? Tеория и практика

В сказке про трех поросят только Наф-Наф построил себе дом из камня и пережил зиму в тепле и безопасности. Для простоты можно всегда вспоминать его, когда слышите об ИЖС. Наф-Наф — яркий пример индивидуального жилищного строительства.

Содержание:

1. ИЖС — это…

2. Преимущества ИЖС

3. Что можно построить на участке ИЖС?

4. Требования к строительству дома

5. Ипотека

6. Подготовка к строительству

7. Завершение строительства

8. Налог

9. Как получить налоговый вычет?

10. Бонусный вопрос: собачья жизнь или что ждет ваших питомцев на участке ИЖС?

11. Вывод

Простыми словами: ИЖС — это такой вид участка, на котором можно построить дом для постоянного проживания (а не из соломы или веток). Как мы знаем, полноценный жилой дом можно построить и на участках другого вида. Например, многие счастливо живут в доме на участках под садоводство или ЛПХ. Чем же тогда отличается ИЖС?

Разница в том, что владелец ИЖС не просто может, а обязан построить дом. Вы знали, что если на пустом участке так и не возвести жилой дом в течение 3-х лет с момента покупки, государство может изъять землю? Причем безвозмездно.

Перед тем, как изучить в деталях все преимущества и недостатки ИЖС, предлагаем сделать несколько шагов назад, чтобы посмотреть на картину в общем. Глобально ведь при выборе земельного участка мы имеем дело с 2 параметрами — Категорией и ВРИ. Давайте вспомним, что это такое.

Категория земли – классификация всех территорий страны с учетом их расположения и свойств. Земельный кодекс делит все земли страны на 7 категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленного и иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов; 
• земли лесного фонда; 
• земли водного фонда; 
• земли запаса.

Отвечает на вопрос: для каких целей государство разрешает использовать эту территорию?

Помимо категории каждому участку присваивается ВРИ — вид разрешенного использования. Это такие правила, которые определяют, что можно делать и строить на участке, а что нельзя. Все ВРИ (а их больше 100) перечислены в приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Отвечает на вопрос: что я могу строить на своем участке?

Теперь мы знаем, что ИЖС — это такой вид разрешенного пользования (1 из 158 других). Категорией в этом случае всегда будут «Земли населенных пунктов». Другими словами, участки ИЖС могут находиться только лишь в черте населенного пункта — города, деревни, села и т.д. Это очень важно.

И вот почему:

• с почтовым адресом можно получить прописку;
• не надо изобретать велосипед, можно просто подключиться к центральным коммуникациям (электроэнергия, вода, газ). Кстати, в Московской области тариф на электроэнергию ниже на 30%;
• больницы, поликлиника, детские сады и школы тоже входят в пакет ИЖС. К слову, инфраструктура подмосковья по уровню обслуживания ничуть не уступает московским учреждениям, а некоторые школы вообще входят в список самых престижных школ России;
• все населенные пункты время от времени принимают участие в гос. программах по благоустройству. Может повезёт с новыми дорогами или озеленением;
• есть возможность оформить налоговый вычет после покупки участка;
• обычно участки ИЖС находятся на попечении местной администрации. Поэтому все бытовые вопросы ложатся на плечи государства. Такой пакет all-inclusive включает в себя полностью готовую инфраструктуру: от уличного освещения до уборки снега.

Но есть и исключения из этого правила. Если поселком руководит УК, то местная администрация уже не несет за инфраструктуру никакой ответственности.

Что можно строить на участке ИЖС?

Целевое назначение земли регламентировано на законодательном уровне. В случае ИЖС это:

• возведения частного дома, предназначенного для постоянного проживания одного человека или одной семьи, не подлежащего для дальнейшего раздела на квартиры;
• размещения гаража для личных нужд;
• организации огорода (выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур);
• расположение хозяйственных построек, в т.ч. банного комплекса.

То есть, во-первых, это должен быть дом для постоянного проживания. Не сарай, не дачная времянка, а полноценный дом. Градостроительным кодексом установлены четкие требования к таким объектам. Речь идет о капитальных строениях с фундаментом, несущими стенами, инженерными коммуникациями и ограждением. За нарушение технологии строительства предусмотрена административная ответственность.

Во-вторых, обратите внимание, как часто встречаются слова индивидуальное/ частное/личное. Ключевое требование ИЖС: все постройки, огороды, гаражи должны использоваться лично вами (или вашей семьей) и не иметь коммерческой выгоды.

В конце концов можно сделать простой вывод: даже если земельный участок и жилой дом принадлежат вам, это еще не значит, что вы можете делать с ними все, что захотите. Например, на участке ИЖС не получится разводить кур, основать производство или устраивать ночные вечеринки.

Требования к строительству дома

Каркасные, кирпичные, деревянные, блочные… Вы можете построить дом совершенно любого типа и технологии. Главное, чтобы он соответствовал трем критериям (п. 39 статья 1 Градостроительного кодекса РФ):

• высота дома не должна превышать 20 метров;
• количество надземных этажей не более 3-х (с учетом мансардного);
• дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Помимо соблюдения требований к объекту ИЖС, придется также учитывать и требования к размещению дома на участке:

• между домом и смежным забором должна оставаться дистанция в 3 метра;
• между хозяйственной постройкой (гараж, сарай и т.д.) и смежным забором минимальное расстояние — 1 метр;
• от границы участка со стороны улицы до дома придется оставить не меньше 5 метров.

Чтобы не запутаться, смотрите на картинку. Требования к строительству дома также регламентируются территориальными органами и утверждаются в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) для этой территории.

Но это теория. А что на практике? Хорошо это или плохо, но на практике превышение норм может остаться безнаказанным. Если вы успели подружиться с соседями (а значит они не будут жаловаться, что ваш дом закрывает им вид на закат) или если в управлении сидит снисходительная администрация.

В противном случае, отступление от норм приведет к отказу в регистрации права собственности на недвижимость (статья 222 Гражданского кодекса РФ). При этом сам дом будет считаться самостроем, значит оформить собственность будет возможно только в судебном порядке. К слову, это одно из самых распространенных нарушений.

Ипотека на ИЖС

ИЖС и Садоводство – вот два лучших друга ипотеки. Часто у банков есть специальные программы под строительство домов на таких земельных участках. В случае ИЖС в среднем процентные ставки стартуют от 11% годовых. При этом для некоторых категорий жителей предлагаются льготные условия кредитования:

• ипотека для сотрудников IT-отрасли – от 5%,
• с гос.поддержкой – от 8%,
• семейная – от 6%

Ипотека под строительство на участке ИЖС – отличный инструмент! Плюс реальным покупателям с ипотекой иногда даже делают скидку на участок (от 5 до 15%). Но есть одно НО.

Если вы планируете строить дом своими силами, рассчитать его общую стоимость для подачи заявки в банк будет не так-то просто. Нужно учитывать, что цены на строительные материалы все время растут, а прокладка коммуникаций к дому потребует больших вложений.

Даже если у вас и получится взять ипотеку, этих денег может попросту не хватить. Так бывает. Бюджет заканчивается в самый неподходящий момент.

А вот в случае заключения договора со строительной организацией, и у вас, и у банка будет перед глазами итоговая стоимость жилья. В этом случае вероятность одобрения ипотеки значительно повышается.

Обратите внимание, что при оформления ипотеки на строительство залогом по кредиту сначала станет ваш земельный участок. А уже после завершения стройки и оформления собственности на дом в качестве залога будет указан земельный участок и жилой дом.

Купили участок. Что дальше?

Немного бюрократии. Чтобы начать строиться, достаточно просто:

• уведомить муниципальные органы о начале строительных работ;
• предоставить документы о праве собственности на землю;
• описать будущий дом (текст + наглядный рисунок).

Государственные органы согласуют уведомление за семь рабочих дней. После чего выдается уведомление сроком действия на 10 лет.

В то же время для недвижимости более 500 м кв. необходима полноценная разработка проектной документации, проведение ее экспертизы, а еще разрешение на ввод строения в эксплуатацию.

Построили дом. Что дальше?

В течение 30 дней после окончания работ в муниципалитет нужно подать несколько документов:

• уведомление об окончании стройки;
• технический план, составленный кадастровым инженером;
• соглашение об определении размера долей (при условии долевой собственности).

Если все документы в порядке, владелец участка получает новое уведомление. На этот раз оно подтверждает, что построенное жилье соответствует всем требованиям законодательства и может быть оформлено в собственность.

Налог

Помним, что участки ИЖС находятся в черте населенных пунктов, а значит ставки земельного налога определяют местные власти. К тому же налоговый кодекс устанавливает четкие границы, выше которых муниципалитетам прыгать нельзя.

Так, по большинству участков ставка не должна превышать 0.3% от кадастровой стоимости земли в год (эта сумма почти всегда ниже рыночной). Но есть и плохие новости: если земля ИЖС используется не по назначению, налог могут увеличить до 1.5%.

Это еще не всё. Помимо оплаты налога на участок, придется платить налог и на имущество. Как только дом будет достроен, кадастровый инженер выставит стоимость. От нее и будет начисляться налог — 0,1%.

Как получить налоговый вычет?

Начнем с того, что вычет можно получить как на дом, так и на землю. Однако в любом случае придется дождаться окончания строительства и регистрации дома. Оформить возврат отдельно на землю нельзя.

Итак, кто же может претендовать на возврат денежных средств?

• Верные плательщики НДФЛ (например, сотрудники с трудовым договором)
• Резиденты РФ
• Те, кто никогда раньше не получал налоговый вычет на ИЖС, ведь его можно вернуть только один раз в жизни.
• Владельцы «жилого дома». Именно такая формулировка должна быть в документах Росреестра после завершения регистрации. За «жилое строение» налоговый вычет не вернут.

Сколько можно вернуть?

• 2 млн рублей – максимальная сумма расходов на строительство или приобретение дома. Вернуть можно 13% от этой суммы – 260 тыс. рублей.
• 3 млн рублей – максимальная сумма для процентов по ипотеке. Вернуть можно 13% от этой суммы – 390 тыс. рублей.

Бонусный вопрос 
Собачья жизнь: что ждет ваших питомцев на участке ИЖС?

Как мы уже разбирали, на участке ИЖС запрещено держать и разводить животных. Даже несколько кроликов могут принести проблемы, не говоря уже о ламе или паре козочек. Но тогда возникает резонный вопрос: а сможет ли моя собака бегать по территории? Ведь мечтая о переезде, мы планируем улучшить не только свое качество жизни, но и качество жизни наших питомцев.

Ваша собака может свободно гулять по двору, если:

• ваш участок надежно огорожен;
• при входе во двор будет висеть предупреждающая надпись.

Также собаку можно держать в вольере или на привязи. Однако во всех этих случаях соседи все равно могут нажаловаться в администрацию на лай или подкопы в свой огород. Ведь собак, как и детей, любят далеко не все.

Значит можно держать собаку в частном доме на участке ИЖС? Да.

А 2 собаки? А 10? Вы может быть удивитесь, но при соблюдении всех санитарных требований, количество собак, находящихся на содержании, не ограничено. То есть за разведение коров и свиней вас могут привлечь к ответственности, а вот за нецелевое использование участка и разведение собак — нет. Такое у нас, получается, дог-френдли законодательство.

Вывод

Итак, что же такое, этот ИЖС? Это один из самых популярных видов участков, предназначенных для строительства дома. Находясь на попечении местной администрации, вы практически не заметите, что переехали за город. Все вопросы за вас будет решать муниципалитет. Вывоз мусора, уборка снега, новогодний салют — можно и дальше думать, что все происходит само собой :)

Насколько этот формат подходит именно вам? Вопрос открытый.