Мы внимательно следим за инвестиционными кейсами, которые реализуют наши друзья и клиенты. Один из таких — премиальный банный комплекс на берегу Москвы реки. Можно ли заработать на дубовых вениках? И как составить бизнес план без косяков и трещин? Возьмем и спросим все напрямую у серийного инвестора и основателя банного комплекса (с очень секретным названием).
Роман Качинский
инвестор, 50 лет
Сферы интересов: загородная и зарубежная недвижимость, AI сервисы в сфере медицины, топливные присадки, сельское хозяйство.
Роман, здравствуйте! Пока мы не зашли слишком далеко в цифры и технологии, скажите, а Вы вообще помните свой первый поход в баню? Каким он был?
Первое мое воспоминание всплывает из 70-х, мне тогда было лет 6. Я рос в небогатой дружной семье, и мы ходили в баню, не поверите, чтобы помыться.
Это была обычная общественная баня, как многие из нас, наверное, помнят. Правда для меня 6-летнего это был целый праздник. Ведь в бане можно было купить баночку пепси — дефицитный товар. Мне говорили «баня», я слышал «пепси».
Вы до сих пор пьете в бане газировку?
Не-е-ет (смеется). Обычно я пью травяной чай. Для наших бань мы будем закупать аюрведческие сборы.
А можете поподробнее рассказать, в чем собственно заключается ваш проект?
Это будет настоящая русская баня закрытого клубного формата. Место встречи для бизнесменов, инноваторов, крупных инвесторов. В клубах пара и запахе хвои можно расслабиться и насладиться общением. Кто хорошо поработал, тот хорошо отдыхает — я так думаю.
Что было вначале: баня или участок?
Участок. Его мы купили несколько лет назад с партнерами. Даже не пытайтесь купить 45 соток в Москве в одиночку (смеется).
Участок стоит прямо на берегу реки Москвы, в Крылатском районе. То есть, чтобы Вы понимали, я доезжаю до бани из центра за 15 минут.
Помимо того, что участок находится у воды, он окружен лесом. Это позволяет компенсировать шлейф городского воздуха. На самом участке высоченные сосны, кипарисы, туи, яблони, березы. И частный причал.
А как Вы все-таки нашли этот участок? Или это, как говорится, вопрос одного телефонного звонка?
В инвестициях помимо профессионализма еще очень важна интуиция, время и случай. Нет, мне никто не звонил. Я просто затаился в кустах и выжидал (смеется). Как обычно, листал всевозможные сайты, чтобы не пропустить что-то действительно стоящее.
На мой взгляд, чтобы подобрать хороший участок, нужно во-первых, знать рынок, чувствовать его пульс, во-вторых, всегда быть готовым выехать на просмотр уже через пол часа и, в-третьих, иметь дело с хорошими продавцами/юристами.
Пока все звучит как-то слишком идеально. А были ли минусы?
Любой инвестор знает — идеальных участков не существует. Поэтому нам впридачу достались проблемы с документами.
То есть по сути мы оказались с участком на руках, который нельзя вот так взять и перепродать. Устроили с партнерами «по несчастью» брейншторм. Стали думать, что с этим можно сделать. Мероприятия?
Свадьбы под открытым небом? Аренда под киносъемки, яхтинг с личным причалом, бани? Обсудив бизнес-модель, все риски и сроки окупаемости в каждом варианте, остановились на бане.
Банная культура в России последние 6-7 лет развивается с какой-то стремительной скоростью! Если все разумно выстроить, то рентабельность банного бизнеса может достигать сейчас 50, а иногда 60%. Поэтому строительство бани довольно быстро окупается. Для сравнения ресторан, например, приносит в среднем 15-20%».
Эдуард Дудин, владелец международного обучающего центра банных СПА «Здраво», организатор и судья чемпионатов по банному мастерству, глава международного инновационного форума «Мир бани»
Роман, а лично для вас что стало решающим аргументом в пользу бани? С точки зрения инвестиций.
Не успели мы отойти от пандемии, в феврале 2022 многие россияне опять оказались заперты за закрытыми границами. Мы в принципе быстро отреагировали и сразу стали исследовать и сопоставлять цифры. Нам было интересно, как вообще изменилось соотношение предложения и спроса по направлению «развлечение»/«путешествие»? Очевидно, что баланс был нарушен. Предложений на рынке для среднего и высшего класса стало в разы меньше.
Нужно понимать, что несмотря на санкции состоятельные люди не стали менее состоятельными. А вот свободные выходные им занять теперь нечем.
И тут приходит на помощь баня?
Да. Логическая цепочка, на самом деле, простая. После тяжелой трудовой недели человек хочет отдохнуть. Желательно на природе и желательно не очень далеко от дома. Выход — премиальный банный комплекс на природе и в городе одновременно.
Роман, Вы сказали, что изучили спрос на «путешествия». А почему путешествия? Банный ритуал длится же всего несколько часов.
Да, но как ни странно, один хороший вечер в Бане — это впечатление на целую неделю. Поэтому те, кто вчера тратили семейный бюджет на курорты Форте дей Марми, сегодня идут с друзьями в баню.
Чем хорошая баня отличается от плохой?
Давайте сразу оставим за скобками всякие разные виды саун и хамамов и сразу перейду к главному – к нашей русской бане. Мой большой личный опыт и напутствия от банщиков всея Руси приводят меня к выводу, что баня — это пар, забота и общение.
А можно немного поподробнее, пожалуйста.
На мой взгляд, настоящий пар – 60C, всю остальную работу выполняет влажность. Такой пар не обжигает кожу, а постепенно прогревает все тело.
Забота — это профессиональное и бережное сопровождение во время ритуала. В нашу программу включены парения от высококлассных квалифицированных мастеров, обертывания и массажи, купель, старообрядческие блюда из печи. В общем все, чтобы человек мог расслабиться и отдаться процессу. Все продумано до мелочей.
Общение — время с семьей, новые знакомства с близкими по духу людьми или наоборот полное уединение с силой бани. Я вообще был очень удивлен, когда услышал, что в 16 веке царь Алексей ходил в баню не один, а вместе с приближенными, боярами и разными помощниками. Вот так всей гурьбой в парную. Вы, например, знали, что фраза «Дышать одним паром» как раз с тех пор означает быть максимально близкими друг другу, разделять общие взгляды?
«Я бы еще добавил, что краеугольным камнем любой хорошей бани является чистота. Причем как физическая (стерильные поверхности, индивидуальные наборы), так и энергетическая. Никакого пьянства, драк, наркотиков, запрещенных связей и нарушений. Мы должны чтить банную культуру и уважительно относиться к тем, кто будет здесь после нас»
Эдуард Дудин, владелец международного обучающего центра банных СПА «Здраво», организатор и судья чемпионатов по банному мастерству, глава международного инновационного форума «Мир бани»
Роман, расскажите, а почему концепт вашего банного комплекса – премиальный? Разве это не сужает аудиторию?
Я уже давно на своем личном опыте, на своих ошибках понял, что значит фраза «в России нет среднего класса». Поэтому предпочитаю категоричный подход к формированию ЦА: это всегда или супер-эконом или супер-премиум сегмент.
Не знаю, может быть у кого-то получилось сломать систему, но я такого не видел. Первая группа хочет подешевле и попривычнее. Вторая группа просто хочет высокий сервис, комфорт и новых впечатлений.
А что не так с инвестициями в проекты для среднего класса?
Данные международных исследований давно не обновлялись и вряд ли бы нас чем-то порадовали, но последнюю цифру, что я видел – 7%.
Столько россиян относятся к среднему классу в его классическом смысле. Уверен, сейчас эта цифра стала еще прозрачнее, поэтому, может быть повторюсь, выбор стоял между 2 бизнес-моделями: баня эконом класса и клубный формат с закрытым списком гостей.
В принципе, в этом случае мы отталкивались от участка. Живописный вид на Москва-сити, частный причал, чтобы пришвартовать яхту, близость к центру города — так появилась идея премиального банного комплекса.
Проектов с такой комбинацией сейчас не так много, действительно. Поэтому очень интересно посмотреть, как всё получится в итоге, как будет выглядеть и греть ваша интерпретация русской бани.
Приходите обязательно в гости! Как затопим печь, да застелим сеновал…
Спасибо! Роман, а вам не кажется, что на дворе «Банный бум»? Почему все резко стали ходить в баню?
Все в моем окружении ходят в баню. Не знаю, когда все это началось (а может никогда и не заканчивалось). Скорее всего просто раньше не обращал на это особого внимания. А теперь, когда сам строю баню, все время слышу «мы свою баню не променяем», «кто-то может посоветовать баню?», «увидимся в бане»… Хотя да, банный бум на лицо!
И для меня это еще одно подтверждение того, что баня, она очень многосторонняя. Это не только про «погреться», это про вечер в кругу близких, про здоровье и про расслабление.
Что говорить, у бани в России действительно глубокие корни! Такой своего рода генетический код — любовь к настоящей русской бане, которая передается из поколения в поколение.
И мне, как инвестору, это очень близко. Если можно так сказать, я использую историю и традиции страны. Грубо говоря, я зарабатываю на том, что уже было построено за тысячи лет до меня!
Звучит в целом логично и так прямо фундаментально. Но что вы скажете о противоположном подходе к инвестициям — когда приходится выходить на рынок и строить буквально с 0?
Таких примеров миллион. Вот возьмем немецкий фахверк. Сначала его пытались освоить при Петре 1 (пару домов и на этом энтузиазм заглох), потом в XIX веке к нему вернулись, чтобы построить амбары и конюшни.
Насколько мне известно, в современной России фахверковые дома начали строить только в конце 90-х. Но они стоили так дорого, что оставались недоступными для большинства жителей страны.
Ну а потом пришел Домогацкий, взял и соединил фахверк с серийным производством. Получилась вирусная история. Теперь в каждом поселке есть фахверк. Или почти в каждом.
Так что, можно сказать, они пришли на непаханое поле. А я прихожу на вспаханное (до нас ходили в баню, с нами ходят в баню и после нас будут ходить в баню). Так что тут кому-что ближе.
«Баня есть и будет всегда. Это же как легальный наркотик! Если ты приобщился к бане и регулярно ходишь на парения, то у тебя и уровень эндорфинов повышается, и голова разгружается, и накопившийся стресс куда-то уходит».
Эдуард Дудин, владелец международного обучающего центра банных СПА «Здраво», организатор и судья чемпионатов по банному мастерству, глава международного инновационного форума «Мир бани»
.png)
