Как говорится, это был «тяжелый» год! И мы запомним его надолго. Запомним его за невообразимый рост цен и в то же время за приятные условия по льготной ипотеке. Запомним его за качественный скачек в строительных технологиях и за невероятно высокий спрос на земельные участки. Будем вспоминать его за уникальные поселки, которые случаются раз в сто лет и тут же разлетаются по рукам, и, конечно, за наших покупателей, которые доверились нам и начали новую жизнь за городом!
Но особенно этот год должны запомнить инвесторы. Те люди, которые смогли заглянуть в будущее и вовремя купить земельный участок в Подмосковье.
Мы посвящаем эту статью не удаче или интуиции, а 2024 году и тем возможностям, которые он с собой принесет. Посмотрим недооцененные ниши рынка, проанализируем ошибки 2023-го и будем готовы к новым свершениям — вложениям.
2023: БУМ ЦЕН
В этом году мы стали свидетелями значительного роста цен на все, что лежит и не движется вокруг Москвы. Особенно это сказалось, конечно, на участках до ЦКАДа. Так, по нашим данным, каждый второй поселок до ЦКАДА за этот год стал дороже более чем в 2 раза.
А вот в случае земельных участков за ЦКАДом ситуация немного другая, менее предсказуемая и немного хаотичная. В каком-то случае мы видим рост на 30% за 2023-й год, в каком-то на все 200%. Практически невозможно обобщить эти данные или свести их к единому знаменателю.
Легче сказать, что в каждом конкретном случае решающую роль сыграл все-таки район. Многое зависело от того, в какой локации расположен поселок и, самое главное, как местные власти развивают этот район? Открыли станцию МЦД, новую школу или Торговый центр — видим резкий рост цены. Устроили свалку, закрыли дорогу на ремонт — если рост и есть, то совсем небольшой.
Коттеджный поселок «Сосновый бор», Раменский район
В среднем за 2023 год земельные участки на Дмитровском шоссе подорожали на 26%, на Новорижском +24%, на Осташковском +22%, Ярославском +22%, на Ленинградском направлении +20%.
Всего бы этого не было, если бы не Пандемия. Несколько лет назад она напомнила нам о важности природы и семейного очага. И мы до сих пор в каком-то смысле пожинаем ее плоды. Давайте посмотрим на цифры. Так станет понятнее, что мы имеем ввиду.
В 2020 году (в Московской области) доля предложений на рынке загородной земли составляла 51%, а спрос всего 31%. Так вот в 2023-м году эта разница уже значительно сокращается. Предложение — 49%, а спрос — 34%. И речь здесь идет не о загородной недвижимости, а исключительно о земельных наделах.
Растет спрос, растут цены. Да, но еще одним важным фактором становится общее увеличение градостроительного потенциала Москвы и области. Областные власти активно проводят работы по развитию инфраструктуры, облагораживанию территорий, строительству новых дорожных развязок, торговых центров и разных образовательных учреждений. Еще один плюс в копилку спроса и повышения цены на землю.
ДОРОГОЙ ДЕДУШКА МОРОЗ, МОЖЕШЬ ПРОСТО ЕЩЕ РАЗ ПОВТОРИТЬ 2023?
Нет. 2023-й останется единственным в своем роде. Рыночная экономика так устроена, что со временем, начинает корректировать саму себя. Американские горки не могут продолжаться вечно, поэтому рынок постепенно нормализуется, стабилизируется и предлагает более плавный, прогнозируемый рост цен. Получается, что в 2024-2025, скорее всего, уже нельзя будет просто так взять и «урвать» участок, чтобы через 3 месяца перепродать его с наценкой в 30%.
Но это не значит, что в следующем году, нет места для инвестиций. Еще как есть! Особенно для тех, кто любит думать, наблюдать и анализировать более сложные ходы. Вот несколько тенденций, на которых можно заработать в следующие 366 дней:
1. Супер-эконом участки
Да, в этом году мы рекомендуем вкладываться в участки эконом- класса. И вот почему: в 2023 году доля ипотечников среди покупателей загородных участков составляла от 30 до 70%. Это, мягко говоря, очень высокий показатель. А значит после того, как условия по ипотеке ухудшатся, покупательская способность населения сильно снизится.
Напомним, что речь идет о:
- повышении первоначального взноса до 30%,
- урезании максимальной суммы кредита с 12 до 6 млн рублей,
- прогнозированном повышении процентных ставок на 2-3%,
- ограничении на выдачу. Теперь льготную ипотеку на землю и недвижимость можно взять только 1 раз в жизни.
Перспектив к продлению этих программ на горизонте не наблюдается, а значит те, кто еще вчера планировали брать льготную ипотеку на участок и дом, сегодня выйдут на рынок с наличными, которые есть у них руках. На сделки купли-продажи будут приезжать клиенты с кожаными чемоданами, до отказа забитыми 100 рублевыми купюрами.
А если без шуток, то в 2024 году покупателям придется подстраиваться под новые реалии и менять траекторию своего поведения. Для многих из них земли в пределах ЦКАД теперь закрытая дорога.
По нашим подсчетам, средняя цена за участок, на которую будет рассчитывать житель московской области в 2024 году — 1-2 млн.руб. Значит участок подальше, дом попроще — вот такой запрос мы можем спрогнозировать.
2. Недооцененный рынок ИЖС и ЛПХ
В долгосрочной перспективе городские поселения московской области будут развиваться, расширяться и становиться все более привлекательными для новых жильцов. Это в свою очередь будет влиять на цену земли и недвижимости.
Границы Москвы все время расширяются, включая в себя все новые и новые территории, поселения и деревеньки. Очевидно, что черта между городом и пригородом стирается. Этот процесс превращает Москву и Московскую область в такую большую агломерацию, которая работает как единый организм. Единая транспортная система, одинаковые условия доставки продуктов, равно высокий уровень товаров и услуг, образования и медицинской помощи. Москва быстро развивается и подтягивает за собой ближайшие населенные пункты.
Поэтому инвестируя в ИЖС или ЛПХ (это как раз участки в границах населенных пунктов), вы выигрываете в долгосрочном плане. Может быть через пол года-год цены и не сильно вырастут, но глобально, вы точно останетесь в плюсе, поставив на населенные пункты.
3. Небольшой выбор.
Лучше вы узнаете это от нас: в 2024 году новых поселков практически не будет. Большинство из них на самом деле уже анонсировали в предновогодние месяцы 2023-го года, чтобы подогреть спрос. Поэтому если вы хотите выбрать участки под инвестиционные проекты, лучше сразу приступать к делу и выбирать из того, что есть. Больше, дешевле, ближе уже не будет.
Но и это еще не все. В 2024 году игра на рынке немного изменится. Все поселки уже на старте продаж будут предлагаться покупателям по рыночной цене. Не заниженной, как мы может быть привыкли, но и не завышенной. Цены за сотку с течением времени при этом будут очень планомерно расти, без резких скачков, знакомых нам по 2023 году.
Эту тенденцию можно объяснить новым подходом продавцов к реализации поселка. Если раньше на продажу участков закладывали 1-2 года и всеми средствами «избавлялись» от них, то теперь отделы продаж уже никуда не торопятся, рассчитывая на 3-5 лет.
Коттеджный поселок «Фаворит», Каширское шоссе
С одной стороны само качество поселков при этом возрастет. С другой стороны руководство поселка будет намного дольше искать «своих клиентов». Но это ничего, говорят они. Теперь вместо того, чтобы снижать цену на участок и привлекать таким образом новых покупателей, они будут просто ждать. Столько, сколько нужно. Хоть 2, хоть 4 года.
ЗЕМЛЯ И ДОМ — НЕ ОДНО И ТО ЖЕ
Вы знали, что возведение дома на участке напрямую влияет на стоимость земли? Но не в положительную сторону, как вы могли подумать, а в отрицательную. Готовый дом на участке значительно сужает вашу аудиторию, а для некоторых из них даже превращается в дополнительный расход — «снести строение». Поэтому если вы хотели купить землю, построить на ней дом и продать, заложив в стоимость свои 15-20% — подумайте дважды.
В 2023-м году бòльшая часть покупателей обращалась к нам с запросом «на участок». Так уж повелось, что пакет «участок + самостоятельное строительство дома» кажется более экономным вариантом. Еще одним поводом «сделать все самому» стал прогресс строительных технологий. Если все не так страшно и долго, как раньше, так почему бы не взять все в свои руки и не построить Дом по всем своим «хотелкам»? — первая мысль обычного человека, который задумался о переезде за город.
Конечно, есть и другая группа людей. Людей, которые не привыкли делать ремонт, что-то контролировать, заморачиваться. Они просто хотят заехать в готовый коттедж. Да, конечно, можно ориентироваться и на таких покупателей. Но, во-первых, их намного меньше. А во-вторых, на этом поле у вас будет здоровая конкуренция со вторичным жильем.
Только вот эти ребята лет 5-10 назад смогли построить дом, оборудовать его мебелью и техникой, да еще и детскую площадку на участке поставить. И все это, скажем, за сумму Х. Вы же за эту сумму Х сможете построить лишь white box. А значит на рынок выйдете не с самым выгодным предложением.
КП «Черешневый лес», Симферопольское шоссе
ПЕРЕОЦЕНЕННЫЙ РЫНОК ИЛИ КТО ПРИДУМЫВАЕТ ЦЕНЫ НА ЗЕМЛЮ
Если вы инвестируете в земельные участки, то скорее всего, вы ищите такие наделы, которые бы стоили своих денег. А лучше чуть меньше. Ну уж точно не дороже.
В 2023-м году мы еще раз убедились, что рынок земли сложно назвать прозрачным. Здесь нередко можно встретить переоцененные участки, стоимость которых определяется лишь самомнением продавца. Как-будто дети игрались в его телефоне и дорисовали в объявлении лишние нолики.
Но в этом мире есть и устойчивые факторы, на которые можно опираться в оценке адекватности стоимости.
-
Во-первых, это категория и ВРИ участка. И отсюда все вытекающие: от государственных садиков до облагороженной территории во дворе.
-
Во-вторых, расстояние от МКАД. Чем ближе поселок к мегаполису, тем дороже будет цена. Кстати, самым популярным расстоянием среди запросов в этом году стало «до 40 км от МКАД». На втором месте — «до 60 км от МКАД».
- И еще одним важным фактором, конечно, будут удобные транспортные развязки, наличие крупных магистралей и качественных дорог в самом поселке. Все это напрямую влияет на цену.
Обращайте внимание на эти фундаментальные условия и тогда все дополнительные плюшки (красивый сайт компании, баскетбольное поле в общем доступе или соседство с Иваном Ургантом) не будут отвлекать вас от главной цели — грамотных инвестиций.
ПОД ЗВУК КУРАНТОВ
(несколько пожеланий от Поселкино)
Что бы не ожидало нас за углом 2023-го года, мы хотим быть к этому готовы! Отточенный профессионализм, любовь к своему делу и людям, способность увидеть и раскрыть потенциал поселка — вот наши главные спутники. И они нас еще никогда не подводили.
Всем инвесторам в 2024 году мы желаем быть смелыми, расширить свои горизонты и найти землю в правильное время и в правильном месте. А мы всегда будем рядом, чтобы помочь!
