Выбираем участок для строительства дома: ИЖС, ЛПХ, САДОВОДСТВО

Если вы решили переехать за город и уже начали присматривать участки под строительство частного дома, тогда эта статья как раз для вас. Раз и навсегда разберемся, какие виды земельных участков подходят для капитального строительства и чем они отличаются друг от друга на практике.

Кратко о видах разрешенного пользования

Мы уже говорили о том, что такое категория земли и ВРИ.  Если кратко, то всего существует 7 категорий земли 

(представьте, что это что-то очень масштабное, как названия материков) и 158 видов разрешенного пользования (а это что-то более приземленное, как инструкция к пользованию). Этот самый ВРИ объясняет как обращаться с участком. Что на нём можно делать, а что нельзя.

Итак, видов земельных участков, подходящих для строительства частного жилого дома всего 3:

• ИЖС,  
• ЛПХ, 
• Садоводство

И нет, мы расположили их не от самого лучшего к самому худшему. В каждом из ВРИ есть свои преимущества и недостатки. Поэтому здесь все зависит только от ваших планов и бюджета.

Хоть все так и расхваливают ИЖС, сегодня мы докажем, что другие виды разрешенного использования в действительности ничем не хуже. 

САДОВОДСТВО

ВРИ: «Ведение садоводства» 

Код по классификатору: 13.2

Многие думают, что такие участки предназначены для отдыха и выращивания овощей, фруктов, зелени и ягод. Но это еще не всё! Также здесь можно построить дом. Как садовый, так и для постоянного проживания. Баня, гараж и вообще любые другие дополнительные постройки тоже возможны.

Будьте внимательны! 

Люди часто путают «Ведение садоводства» и СНТ.

Хотя это совсем не одно и то же! 

Садоводство – вид разрешенного использования. То есть как в публичной кадастровой карте определяется назначение вашего участка.

СНТ – садовое некоммерческое товарищество. По сути это просто форма управления, где все собственники встречаются за круглым столом и договариваются, какой подрядчик будет охранять поселок, когда лучше вывозить мусор, как наказать шумных соседей и всё в таком роде.

Главное, что нужно запомнить: можно купить участок «для ведения садоводства» в поселке, где никогда не было и не будет СНТ. 

Да и вообще термин СНТ уже используют только по старой памяти. На деле все существующие товарищества автоматически приравниваются к ТСН (товарищество собственников недвижимости).

Ниже мы расскажем о плюсах и минусах участков с ВРИ «Садоводство». Так как в 90% случаях такие участки находятся на землях сельскохозяйственного назначения (то есть за чертой населенных пунктов) и все-таки преимущественно состоят в СНТ (ТСН), то речь пойдет именно о них.

Плюсы:

• Как правило, садовые участки стоят дешевле, чем ИЖС (но все может быть с точностью наоборот).
• На участке можно возвести садовый домик
• без возможности регистрации или жилой для постоянного проживания.
• В отличие от ИЖС, можно повременить с началом строительства.
• Меньший контроль за соблюдением строительных норм и правил (но мы вам этого не говорили).
• Если вы построили жилой дом и поставили его на кадастровый учет, нём можно прописаться.

Минусы:

—  Так как участки зачастую находятся вне населенных пунктов, придется самостоятельно решать вопросы с инфраструктурой, коммуникациями, организацией уборки и т.д. А если участок входит в состав ТСН (СНТ), принимать правила командной игры.

—  Нельзя содержать домашний скот (исключение — установление градостроительным регламентом для местной территории дополнительного ВРИ, например, «Ведение личного подсобного хозяйства». Но по опыту только на 5% от всех участков «для ведения садоводства» можно разводить птиц или кроликов)

—  В отличие от ЛПХ, нельзя продавать оставшийся урожай.

—  Администрация может отказать в выдаче адреса для дома. 

—  Не предусмотрено сельского тарифа на электроэнергию.

—  Необходимо оплачивать общие потери в электрических сетях СНТ за свой счет.

На что обратить внимание перед покупкой:

1. Спросите, может ли до СНТ доехать скорая помощь? А обычная доставка продуктов? 
2. Проверьте ширину дорог, в СНТ (особенно старой школы) проезжая часть может быть вообще однополосной.
3. Узнайте, сколько электрической мощности подведено к дому. Чаще всего встречаются СНТ с подведенной мощностью 15 кВт, но если вы смотрите старое СНТ, то тогда это могут быть и однозначные числа – от 3 до 8 кВт. В таких поселках достаточно низкий уровень потребления, поэтому электросетевым 

ЛПХ

Участок ЛПХ — это участок земли, предназначенный для ведения индивидуального подсобного хозяйства, то есть для производства сельхозпродукции самого разного характера. 

Участки ЛПХ бывают 2-х видов: 

ВРИ: «Для ведения личного подсобного хозяйства» 

Код по классификатору: 2.2

Простыми словами: участок находится в деревне/селе и поэтому в народе называется Приусадебным.

ВРИ: «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках»

Код по классификатору: 1.16

Простыми словами: участок находится на землях сельскохозяйственного назначения и называется Полевым

А теперь подробнее

1. Полевые. К ним относятся ЛПХ за чертой населенных пунктов. Грубо говоря, в полях. В этом случае владелец не имеет права возводить на нем дом и вообще любые другие серьезные постройки. Не наш вариант!

Тем более, что за использование участка не по целевому назначению можно запросто поймать штраф. Например, за строительство жилого дома на полевом наделе ЛПХ придется заплатить до 1% от кадастровой стоимости земли.

2. Приусадебные участки ЛПХ находятся в пределах населенных пунктов. Например, в деревне или в селе. Здесь как раз можно строить жилой дом, любые дополнительные постройки и конечно, производить сельхозпродукцию. 

На первый взгляд получается как бы продвинутая версия варианта «Садоводство». Здесь так же есть возможность выбрать между жилым или дачным домиком,  но вдобавок открывается дорога для серьезного фермерства.

Как и говорит само за себя название «Личное подсобное хозяйство», на первом месте здесь хозяйство. Предполагается, что вы все-таки будете выращивать овощи, фрукты, может быть даже разводить пчел или доить коз по утрам. 

Но это не обязательно! Отчитываться перед администрацией об успехах своего так называемого «личного подсобного хозяйства» никто не должен. Тем более, что чаще всего за правильным использованием участка следят все-таки дистанционно. А там уж поди разберись, что на участке происходит: то ли бурьян растет, то ли рекордный урожай. 

Без лишних слов, давайте разберемся в достоинствах и недостатках приусадебных участков ЛПХ:

• Участок для ведения личного подсобного хозяйства теоретически можно арендовать или взять в безвозмездное пользование.
• Как и в «Садоводстве», есть возможность выбрать, какой дом построить: садовый или жилой. 
• В отличие от ИЖС, можно повременить с началом строительства дома. 
• Сразу же после покупки участка можно разворачивать фермерскую деятельность.  Садить, разводить, продавать излишки урожая. Для этого не нужно открывать компанию и даже платить налоги с продаж. 
• Как и в случае ИЖС, приусадебные участки ЛПХ находятся в черте поселений. Значит местные власти (за исключением организации самоуправления) должны обеспечить всей инфраструктурой и следить за порядком на общих территориях. 
• После окончания строительства и регистрации жилого дома,  можно получить официальный адрес и прописку. 
• Площадь застройки участка может достигать 60% от размеров участка. При этом считается не только площадь основного дома, но и дополнительные постройки: гараж, баня, летняя кухня, помещения для животных и даже место для мангала. 
• Сельский тариф на электроэнергию, который позволяет сэкономить 30%.
• Доступная скорая медицинская помощь, почтовая и курьерская доставка

Минусы:

— По сравнению с «Садоводством», более строгий контроль  за строительством.

— Участки, которые находятся в населенных пунктах со своей инфраструктурой и увеселениями стоят дороже. И ЛПХ не исключение. 

Смотрите, не попадитесь на игру слов, которые многие маркетологи используют для привлечения вашего внимания:

ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство» и тот факт, что какой-то участок просто подходит под жилищное строительство – не одно и то же.

Как вы уже знаете, под жилищное строительство подходит ЛПХ и Садоводство, но это не делает их ИЖС.

На что обратить отдельное внимание при выборе участка ЛПХ:

1. Уточните, есть ли легальный подъезд к вашему участку. Почему это важно? Потому что участки ЛПХ, как и ИЖС, находятся в черте населенного пункта, но как правило, не на первой, а на второй линии от дороги. Поэтому с подъездом могут возникнуть сложности. 

ИЖС

ВРИ: «Для индивидуального жилищного строительства»

Код по классификатору: 2.1

Участки ИЖС — это земля, предназначенная исключительно для возведения капитального жилого дома. Все остальное – второстепенно. При желании, конечно, можно построить баню или гараж, посадить растения, организовать пару грядок. Но это все после. В начале возводится дом, вокруг которого мы уже строим всё то, чего нам не хватает для полного счастья. 

При этом обратите внимание, что участок ИЖС и дом на нём следует использовать только в личных целях. По адресу может проживать только 1 семья, а урожай нельзя выставлять на продажу.

Преимущества ИЖС, как и ЛПХ, объясняются очень просто. Эти земельные участки находятся в черте населенных пунктов и предлагают своим покупателям все вытекающие из этого плюшки: 

• Можно значительно упростить себе жизнь, подключившись к центральным коммуникациям (электроэнергия, вода, газ).
• Сельский тариф в Московской области позволяет сэкономить 30% на электроэнергии.
• Оформление почтового адреса и прописки.
• Довольно широкая инфраструктура в шаговой доступности: школы, детские сады, магазины, поликлиники. 
• Все населенные пункты время от времени принимают участие в гос. программах по благоустройству. 
• Как и ЛПХ, участки ИЖС находятся на попечении местных властей.Поэтому все бытовые вопросы по уходу за общей территорией ложатся на плечи администрации.
• Площадь застройки участка может достигать 60% от размеров участка.

Так, но это все есть и в ЛПХ. Что же такого особенного в этом ИЖС?

• Лучшая планировка территории.
• Упрощенный доступ к ипотеке, региональным субсидиям и материнскому капиталу.
• К участкам ИЖС, как правило, ведет хорошая дорога общего пользования

Не обходится и без минусов: 

— Более высокая цена.

— Необходимо начать строительство дома в течение 3-х лет с момента покупки участка.

— Если не построить и не зарегистрировать жилой дом в течение 10 лет с момента покупки участка, ставка налога на землю увеличится вдвое.

— Более строгий контроль за строительством.

— Нельзя держать домашний скот, даже пару курочек.

Вывод 

В сухом остатке все сводится к тому, что:

На участке для «Садоводства» можно построить жилой или садовый дом. 

Но в 90% случаев это будет участок за чертой поселения. 

На приусадебном участке ЛПХ также можно построить жилой или садовый дом, а еще заниматься фермерством и продавать остатки урожая.

Участок ИЖС находится в черте поселений и предназначен для возведения жилого дома. Если этого не сделать в самые короткие сроки, в жизни наступит черная полоса из штрафов и судебных претензий. 

Теперь вы со знанием дела можете выбрать подходящий участок и закрыть этот гештальт с домом, деревом и сыном:)